2022年关于物业管理制度模板二十篇

2022年关于物业管理制度模板二十篇

【管理制度】导语，大家所阅读的这篇文章共有32695文字，由水英小细致订正，发表于祈祷工作报告网！城市是一个大型的人类聚居地。它可以被定义为一个永久的、人口稠密的地方，具有行政界定的边界，其成员主要从事非农业任务。城市通常拥有广泛的住房、交通、卫生、公用事业、土地使用、商品生产和通讯系统。它们的密度促进了人们、政府组织和企业之间的互动，有时会在此过程中使不同方受益，例如提高商品和服务分配的效率。2022年关于物业管理制度模板二十篇假若你对此篇文章的写作能力需要改进或者修正，也可以上传分享给大家！

北京市商品房物业管理公约 第一篇

总则

为落实本小区（公寓、别墅、大厦）的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定二

1.按规定做好园区、公共区域及的清洁工作;

2.负责每日的垃圾清运工作;

3.保持道路无杂物，园区环境美化;

4.做好公共区域通道内果壳箱内的垃圾及烟蒂的清理工作，确保垃圾倾倒入内的空间;

5.及时跟进施工后现场的清理工作;

6.完成领导交办的其他工作，做好部门内外相关协作工作。

20xx物业管理师《经营管理》考点：房地产置业投资的现金流量 第三篇

房地产置业投资的现金流量

现金流分析中的常用术语

在房地产投资分析中，人们通常使用特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用，这些术语包括：

1.潜在毛租金收入

物业可以获取的租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

2.空置和收租损失

实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期(通常为一个月)实际的租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。

3.其他收入

物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

4.有效毛收入

从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

5.运营费用

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

6.净运营收益

从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。

净运营收益的化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。

7.抵押贷款还本付息

业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。当然，该项还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。有些情况下，物业管理企业负责为业主办理还本付息事宜，但也有些业主宁愿自己去处理这一事宜，这主要取决于业主和物业管理企业的委托合同是如何规定的。

8.准备金

准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途(如每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布局等)，因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。

《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有，由城市物业维修资金管理机构统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

9.税金

我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

(1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

(2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收;房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

(3)企业所得税。企业所得税是对实行经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率。应纳税所得额=实现利润 -允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。由于每个业主的纳税责任有差别，物业管理企业通常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。

10.经营现金流

从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报(当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值)。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

即：税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。

物业公司各项管理制度物业公司培训管理规定 第四篇

1、公司实行全员培训制度，所有员工都有权利和义务参加培训。

2、所有员工都应该接受规章制度、相关知识和专业技能、公司经营理念等方面的培训。

3、办公室为员工培训归口管理机构，负责员工培训的计划、组织、控制等管理性工作。

4、培训相关人员（培训讲师、培训对象）等根据办公室制定的培训计划或有关通知参加培训，受训人员均应按规定到训，确有特殊原因不能参加者，应事先按规定办理请假手续，并时候补训；

无故缺席者，原计划培训时间按矿工处理。

5、受训人员应准时参加培训并在《培训记录表》上签到（培训方式为自学时除外），不迟到、不早退、不中途离场。培训视为正常上班，其出席情况按考勤管理规定执行。

6、如因公务原因未能参加培训者，不按缺席处理，但视情况（如人数多少等），由所在部门或培训部门补训；

因请假延续时间跨越培训时间而未能参加培训者，缺席时间按事假处理，且必须予以事后补训。

7、培训时间不得喧哗吵闹、不准破坏秩序，

8、所有受训人员均在培训后接受考核，考核方法依照培训课程确定，个人考核成绩记录入《员工档案》。

9、考核成绩不合格者，罚款50元，予以补考；

补考还不合格者，予以辞退。个人连续二次补考者，予以罚款50元处分；

半年内有三次补考或一年内有五次补考者，予以辞退。

10、个人在培训或考核中无故缺席一次，予以罚款20元处理；

第二次缺席，予以两倍处罚；

连续三次缺席，予以处罚100元，并取消其参加一切培训和晋升、加薪的资格。

11、考核组纪律与实际培训活动相等同，视情节予以警告或罚款，情节严重者开除处分。

12、凡在培训中表现突出、考核成绩优秀者，公司将考虑送其赴外受训，培训费由公司承担。

13、每年年终，依据员工培训考核成绩，作为员工调薪和晋升的重要依据。

20xx年物业收费管理标准办法 第五篇

物业服务收费管理办法20xx

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 价格主管部门会同建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行指导价的，有定价权限的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条 物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条 价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起执行，原国家计委、印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。

物业管理费收费标准

1、不得违反国家和地方的有关规定。

2、与住户的收入水平相适应。要根据住户的收入水平高低来确定，收费标准过高，住户承受不了，也不容易取得住户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

3、优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

4、微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

5、公平有偿原则。具体体现在“谁使用，谁付费，谁受益，谁付费”。不管使用人的身份是业主还是租户，都应该为其所用的物业支付管理费，使用得越多，付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。

小区物业管理费的标准收费项目都包括什么

公共秩序维护：

1、门卫室整洁，并且配有小区配有专人24小时执勤，门口也需要12小时执勤站岗，对于出入机动车应当进行登记。

2、小区内应当有人按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对于小区内的某些可疑人员也应当进行盘问检查，对于消防设施的摆放也当随时注意检查。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有监控室的实施 24小时安全监控并记录及时。"

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁服务：

1、小区内的公共设施每天应当进行定期的清洁打扫，注意整洁卫生。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天 2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁 2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗 1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

[全面推行物业管理构建和谐平安社区] 怎样构建和谐家庭 第六篇

全面推行物业管理 构建和谐平安社区　

xx市综治委　

 　

作为全省最年轻的地级市，xx的城市社区发育滞后，社区物业化水平不高。近年来，市委、大胆改革创新，以满足社区居民安居要求为目标，全面推行社区物业管理，取得了明显成效。中心城区的管理水平进一步提升，城市文明和环境卫生明显改观，人居环境明显改善，社会治安状况逐年好转，公众安全感稳步上升。xx先后荣获省级文明城市、园林城市、全国十佳宜居城市称号，在今年上半年的全省“民调”中，公众“目前的安全感受”得分位居全省第一。我们的做法是：　

一、加强领导，高位推动　

一是强化组织领导。市委把推进新一轮社区建设和社区物业管理作为开展“三个创建”（创建国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市）、提升城市品位、构建和谐社会的基础性工程来抓，连续召开两次市委常委会议、三次常务会议专题研究部署，先后《xx市进一步推进城市社区建设工作实施方案》、《xx市中心城区单位院落及家属区全面实行物业管理的通知》，成立了由市委书记任顾问，市长任组长，政法委书记任常务副组长的社区建设领导小组，组建专门办公室。在市社区建设工作领导小组指导下，设立社区物业管理办公室，由市房地产管理局局长任办公室主任，负责方案拟定、综合协调、政策指导、督促检查、考核评比等工作。将社区物业管理作为一把手工程来抓，城区机关事业单位和街道办事处实行物业管理的工作成效直接与“一把手”的政绩考评挂钩。市里两次召开高规格的动员大会，营造氛围，动员各种社会资源投入社区建设和社区物业化管理，采取进度“倒逼制”和缴纳保证金的办法，务求用三年左右时间，使全市70%以上社区达到全省文明和谐示范社区的标准，实现物业管理“全覆盖”。二是强化投入保障。市颁发《xx市物业管理暂行办法》，对推进此项工作所需人财物保障做了相应的制度安排。制订《xx市房地产开发项目社区公共文化设施建设资金提取管理办法》，规定从近三年城市房地产开发投资中提取1%，作为社区建设基金专款专用，夯实了社区物业服务基础。为鼓励物业管理成绩突出的小区，本着“扶上马、送一程”的原则，市财政每年预算100万元，连续安排三年，对实施物业管理成绩突出的小区，采取以奖代投的方式进行奖励，奖金从社区建设配套资金中列支。此外，采取市、县两级在职领导和工作部门联点帮扶的方式，筹措社区公共设施建设资金6000余万元；

采取建、买、租、换等多种方式，建设社区办公用房，并引导辖区单位捐资扶持。三是强化目标考核。实行单位院落及家属区物业管理一把手负责制，列入全市“三个文明”建设和领导班子绩效考核内容，并与综治目标责任挂钩。年终，由市社区办会同综治、住建、房地产等部门综合考核排名，考核对象中，行政事业和、省属企业单位院落及家属区物业管理落实情况，考核所属单位；

改制企业单位院落及家属区物业管理落实情况，考核所在街道（办事处），考核结果在市级媒体通报，对不合格单位予以社会治安综合治理黄牌警告和一票否决。　

二、先易后难，分类实施　

按照先行试点、逐步推广的原则，建立引导、市场运作、居民自治的物业服务运行机制，分三个层面在全市城市社区推行物业管理。一是新建住宅小区全面推行市场化、专业化物业服务，与小区竣工验收同步。二是基本具备物业管理条件的小区，由街道办事处和房产部门督促指导和帮助小区依法选举产生业主委员会，通过引入物业公司或社会服务组织、开展居民自治等方式实行物业管理。三是对暂不具备实施市场化物业服务条件的小区，引导社会组织以低偿、微利的方式，指导和帮助实行自我管理，开展社区物业服务。对开展物业服务的社会组织给予支持，对开展物业服务的企业给予政策倾斜。20xx年，各试点社区全部推行物业管理；

计划到20xx年，实现全市社区物业管理服务“全覆盖”。为加强引导和行业自律，规范社区物业管理，市里印发《xx市推进城市社区工作宣传方案》，采取多种形式大力宣传物业管理政策法规，帮助群众树立“花钱买服务”的理念。制订《xx市物业服务企业资质管理办法》、《xx市物业管理招标投标管理办法》、《xx市物业管理行业标准及考核办法》，逐步形成对物管行业的市场准入、企业运作、考核验收、市场退出全过程规范化、制度化和法制化管理，形成“菜单式”物业服务。　

三、依托物管，共建共享　

把全面推进物业管理作为新一轮社区建设重点和突破口，依托物业管理，落实综治措施，实现共建共享，促进社区工作一体化。一是开展治安整治，构建平安社区。健全社区警务室、综治工作站，配齐流动人口协管员，全面清理社区户籍人口，落实“以房管人”机制，实现对社区实际居住人口全覆盖管理。所有治安、人口信息全部通过社区物业管理进入社区信息平台，实行信息资源共享。建立住宅小区、背街小巷的电子监控设施，并入城市治安电子监控网络。依托物业保安、社区警务室、治保会，构筑社区居民积极参与的群防群治网络，积极开展巡逻守望、看门守栋、调纠解纷等活动。做好刑释解教人员的安置帮教工作；

维护好老年人、残疾人和妇女儿童的合法权益；

关心未成年人的思想道德教育，加强社区、学校内部及周边的治安整治。二是完善公共服务设施。市里在制订“十二五”规划时，将社区公共服务设施建设统一纳入城市建设中，和文化、卫生、体育、绿化等一同规划、一同建设、一同验收。采取新建、改扩建、购买、置换、资源整合等多种方式，加快解决社区功能用房问题，规定社区的功能用房不得少于300平方米，示范社区的功能用房不得少于400平方米；

实行“一站式”服务的社区服务中心面积不少于50平方米，已建好的社区功能用房要逐步实现统一标识。三是整治社区市容，改善社区人居环境。建立专相结合的社区市容协管员队伍，全面推行社区网络综合执法管理。按照“三个创建”工作目标，采取上下联动、单位帮扶的办法，深入开展中心城区小街小巷、老旧居民点、拆迁安置小区、改制企业院落环境综合整治和达标改造，力争三年之内使城市社区的“脏、乱、差”现象得到彻底改观。　

 　

物业管理主管都有哪些职责内容 第七篇

1、对商场秩序经理负责，主持班组会议，布置工作要求，检查班内队员的着装仪表、值勤情况和岗位质量;

2、熟悉建筑结构、消防重点部位和商户的基本情况，严格执行客户货物出门凭证制度;

3、检查、督促下属人员爱惜使用各种安保器材和日常用品，做好保管、保养工作。

4、按要求做好各项记录的收集和登记工作，并每月上报秩序经理;

5、做好本班工作日志记录及与接班班组工作用品的交接手续、岗位与岗位进行接班;

6、发现火灾或火灾，协助消防人员迅速带领队员赶到现场，查明起火部位，迅速投入灭火抢救，及时疏散人员，减少伤亡事故和财产损失;

7、负责带领班内队员按照巡逻方案进行日常巡逻，发现可疑现象和不安全隐患及时向秩序经理报告，接受指令，妥善处理各种问题;

8、熟悉商场结构、安全重点部位和商户的基本情况，按照安全规范对装修现场做好管理工作;

9、负责对商场内的各种危险品(易燃品、易爆品等)实行监管;

10、负责对商铺二次装修的现场分按物业手册进行管理及监督工作;

11、负责检查中控室内设施设备使用及维护，检查消防设施设备;

12、负责商场开闭店管理、严格按照“三关一闭”检查;

13、协助其他部门工作，完成上级交办的其他任务。

物业公司管理主管个人职责 第八篇

1、建立客户资料档案和客户合同管理;

2、日常巡查管理工作，并安排保安及保洁日常工作;

3、维护物业正常经营秩序，督促、检查各项制度的落实与执行情况;

4、熟悉应急措施，及处理各项突发事件;

5、协助经理做好招商及收租工作，完成工作指标。

物业工程部岗位职责 第九篇

1. 负责制定工程部的年度工作计划，安排本部门员工的工作，落实各项规章制度及作业规范，保证设备设施运转良好。

2. 负责指定设备管理责任人，对其设备设施巡检及养护工作的开展情况进行监督、检查，处理下属各岗位在安装、维修及保养等工作中出现的各种问题。

3. 负责安排人力保证业户报修服务，协助处理客户投诉事宜。

4. 负责制定工程年度预算及关于大修和设备安装的计划。

5. 负责策划和组织每一项紧急维修工作，妥善处理各类设备设施的突发事件，并及时与相关部门联系，共同配合做好结合部工作。

6. 带领部门员工积极参加各类突发事件处理预案的演练和培训，确保在发生突发事件时能够正确处置，将损失降到最小。

7. 负责每月检查工程材料库存及零、配件的消耗情况，若发现短缺，应及时提出购买申请。

8. 负责工程部设备档案的管理工作。

物业维修管理制度 第十篇

2 、值班员工要全面了解和掌握学校各处水、电、暖等设施具体情况。

3 、值班员工要认真遵守学院的各项规章制度，值班期间不能做与工作无关的事情，严禁喝酒，不得擅离工作岗位，对待报修项目要及时处理，按要求认真填写值班记录。

5 、维修值班的电话是保持与学校各部门联系的重要通讯工具，不得私用 , 保持线路畅通。

6 、值班员工要有高度的责任心，严格执行值班制度、安全操作规程等。

7 、值班员工要做到文明、主动、优质的为师生服务。

《安徽省物业管理条例》10月1日实施 第十一篇

第七十七条

业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

第七十八条

物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第七十九条

物业管理区域内禁止下列行为：

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途;

(五)擅自改变房屋外观;

(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(八)损坏公共绿化及其附属设施;

(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾;

(十)违反规定停放车辆;

(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十二)违反规定饲养宠物;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

第八十条

业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观。

第八十一条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第八十二条

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、，应当公开;业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

第八十三条

任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会同意。

车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定，不得占用消防通道。

城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

第八十四条

利用业主共用部位、共用设施设备从事等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。

第八十五条

物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。

第八十六条

物业管理区域内依法配建的防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过三年。

防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

第八十七条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。设区的市、县级物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

第八十八条

专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、监督的原则。设区的市、县(市)物业管理行政主管部门应当会同同级财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决定，选择代行管理或自行管理。

业主大会选择自行管理专项维修资金的，应当接受物业管理行政主管部门的监督，在物业管理行政主管部门指定的银行设立专项维修资金专户。

第八十九条

发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用：

(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)消防设施损坏的;

(四)公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的;

(五)楼体外立面有脱落危险的;

(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

(七)二次供水设施损坏的;

(八)其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第九十条

物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第九十一条

住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

第九十二条

对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，设区的市、县级应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由设区的市、县级确定。

老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，主要由承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

物业收费员岗位职责 第十二篇

1、熟悉业主方的售电系统，熟悉收费标准，负责售电设备的管理、维护及水电暖房费收缴工作。

2、负责相关费用的收缴、统计、汇总及上报工作。

3、按时核对现金、业主费用等各项帐簿，按规定将现金上缴财务。

4、按要求每季度上报水电费回收的报表，做好记录。

5、每季度首月中旬完成上季度教职工水电费用表的制作，确保信息准确无误。

6、根据业主方提供的供暖协议，按时收取供暖费，做好记录，向学校上报相关报表。

7、完成公司及部门交办的其它工作。

物业管理会议记录 第十三篇

会议名称：物业列会

会议时间：20xx年1月3日下午12：00~13：30

会议地点： 二楼休息区

主持人：

参加人员：

会议主要内容如下：

1、安全第一，预防为主，在工作的时候，注意安全的重要性。

2、由于工作需要，禁止所有物业员工进出观致厂区携带与工作无关物品。

3、巡检从1月3号开始实施新的巡检表格，内容多，较全面，覆盖很多区域，工作的时候一定要认真、负责，由巡检发现或业主报修的缺陷维修，要及时填写、整理维修报告单。

4、强调值班人员的纪律问题(特别是夜班)，杜绝玩手机、睡觉等情况的出现。

5、在工作场合注意自身的工作形象，个人的形象直接影响到集体的形象，劳逸结合，在规定的休息区休息，同时注意巡检人员在进行巡检工作时的纪律问题。

6、高工指出：年后可能会一些新的政策，比如奖惩制度，这些都会在年后有所体现，后期的制度会逐步完善和健全，所有物业人员注意都要牢牢遵守并且付诸行动。希望大家好好认真完成自己本分工作。

试论我国物业管理制度的立法构建及完善 第十四篇

引　　言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业xxx律制度将有助于规范物业管理行业，维护业益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1  物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状

1.1  物业管理立法的必要性

1.1.1  促进物业管理的健康发展

市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。

1.1.2  法律适应时代要求，与时俱进

现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。

（1）  关于相邻关系

相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。

相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方  ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结  互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”

（2）关于建筑物区分所有权

多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。

物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。

1.2  物业管理的实践模式

物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：

1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。

1、  自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。

业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。

1.3  物业管理的立法模式

由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业xxx的体例主要有：

1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。

2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依书设定规约、规约的保管及阅览、关于的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。

在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。

对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业xxx律制度，将物业管理纳入

浅谈物业管理中的停车问题 第十五篇

中文摘要及关键词…………………………………………………………………Ⅴ

正文…………………………………………………………………………………1

一、停车难问题的原因分析………………………………………………………2

二、解决停车难问题的想法和建议…………………………………………3

（一）合理规划停车位………………………………………………………………4

（二）发展公共交通…………………………………………………………………4

（三）加强小区停车管理………………………………………………………5

三、结论………………………………………………………………………………6

参考文献……………………………………………………………………………7

摘要

现在社会随着经济收入的提高，各个小区内的私家车越来越多，而由停车位导致的纷争也越来越多。好多小区里还没有划停车位，车进了小区想停到哪里都行。没有建设停车场的小区，楼越盖越多，车也越来越多，有的家庭有多辆车，而停车位远远不够，肯定要出问题的。停车难已成为物业管理中的主要问题之一。认识和解决停车难问题，是为了减少因车辆停放而引起的争吵、是非、安全等一系列问题。

关键词：停车，物业管理，交通。

正文

现在社会随着经济收入的提高，各个小区内的私家车越来越多，而由停车位导致的纷争也越来越多。好多小区里还没有划停车位，车进了小区想停到哪里都行。没有建设停车场的小区，楼越盖越多，车也越来越多，有的家庭有多辆车，而停车位远远不够，肯定要出问题的。停车难已成为物业管理中的主要问题之一。认识和解决停车难问题，是为了减少因车辆停放而引起的争吵、是非、安全等一系列问题。

在城市，停车问题已经成为一个大多数人头疼的问题。“汽车易买，车位难求”、“有车才知停车难”，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题对于物业服务行业来说却是一个好机遇，可以开发小区里的空间来增加收入。

一、停车难问题的原因分析

物业管理是房地产市场的消费环节，同时也是房地产开发的延续和完善。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，但是种种原因，停车难却成了物业管理的最头疼最辛苦的事。[1]

造成停车难的原因有以下几点。

1．私家车数量快速增长，是导致目前停车难的最直接原因。近年来，普通汽车的销售价格有向下走的趋势，花3～6万就能买一部汽车。汽车厂家制造的数量逐年上涨，销售量也上涨。

2．人们的停车需求增高，使配套建设很难在短时间内满足。我国作为配套建设的车位供给，很难追上这个速度，因此造成了供需脱节。截止20xx年底，上海机动车保有量已达280万辆，这个数字还不包括数量巨大的外地牌照汽车和过境车辆。据估计，到20xx年，上海本地牌照的机动车将达到360万辆。完成同样增量，东京用了12年。每净增100万辆私人小汽车，需要增加停车面积达30平方公里，对于寸土寸金的一线城市，停车位的捉襟见肘可见一斑。根据规定，上海小区停车车位的配置率不得低于1:0.6，但目前，不仅有大批做不到这个配置率的老式小区，就连新式小区，也难以满足愈来愈多的私家车的停放需求。[2]

3．公交服务短缺，上海是全国公共交通最发达的城市，有千百条公交线路，13条已建成和数条规划中或在建的地铁，但仍有许多市民选择自驾车出行，这不光是市民生活水平提高的表现，从一定程度上，这也反应出城市公共交通还有许多不完善的地方。[3]

4．停车位配套建设标准和实践的缺失与滞后，是造成停车难的又一原因。目前我国关于停车规划的首个强制性国家标准是颁布于1993年，修订于20xx年的《城市居住区规划设计规范》。在1993年之前建设的所有房子，包括平房以及老旧高层建筑，都没有停车配套的规范，车主只能“自谋出路”。而能解决大量汽车停车问题的立体式、地下，哪怕在市中心也难得一见。供不应求，一位难求。[4]

5．物业管理不到位。从小区管理来看，还存在引发小区“停车难”的因素很多。具体有：建设、销售不规范。开发商在小区建设中没有按规划指标建设到位，已建成的，大多也没有完全出售，处于空置状态，因为车位，比车价还贵，大多数人负担不起，宁可在路边停车或者盲区乱停。还有，停车收费不够合理，年费，月费，临时收费，对不同需求的人来说，不能完全满足。再有，物业管理人员碍于面子对于乱停车辆的车主没有制止和正确处理。

6．有些车主因自身经济条件好不遵守停车规则，随意停车，造成交通拥堵。

总而言之，造成了目前停车难问题是多方面的，这需要国家政策的调控和社会人士的共同努力及配合才能彻底解决。

二、解决停车难问题的想法和建议

有为一位上海市市政协委员经过认真调研后，向有关部门提出了3点建议：第一，利用时间差开放一些商场、机关、单位的车位出租；

第二，开放部分路段晚间免费路边停车；

第三，停车位不达标的建筑物不准开工。目前这三条建议已全部被采纳。

在实际操作中，我们可以借鉴这位委员的建议再结合及不同城市的条件和特点，将停车难所带来的问题减小的最低程度。

（一）合理规划停车位

不同的城市土地资源不同，我们可以根据资源的大小合理规划车位，资源紧张的一二线城市可以开发地下停车场和立体空中停车场，在有限的土地面积里开发出尽可能多的车位，已满足人们日益增长的社会需求；

还可以划时段根据停车需求，将路边的空间有效利用，这不仅能让临时停车的车主有位可停，也节省了车主的时间。对于三四线城市，土地资源比较宽裕，可以建议投资和房地产合作筹划和合理布局，尽可能多的规划车位，完善住房需求，这不仅能吸引购房者的心理需求，也让我们的小区生活更加和谐稳定。也就是说因地制宜，合理多元，真正体现核心价值观。

（二）发展公共交通

发展公共交通能够有效解决“停车难”的问题。例如有些发达城市，由于车辆多，行人多，高峰期拥挤不堪，而公交线路的配置也不尽合理，造成了公共交通没能发挥最大作用。再有公共交通的成本过高，对于每天上下班的市民来说，消费不起，而有消费能力的市民却一人多车，浪费了有效的社会资源，给交通带来了压力。

（三）加强小区停车管理

1.小区的物业管理部门应发挥其最大作用规范制度，划分停车位，控制外来车辆随意停车，不得对外销售车位造成小区内部人员无车位而停的混乱现象。

2.凡购买车位的业主不能擅自改变其功能用做其他目的，例如作为住宿或仓库及堆放杂物，给小区环境带来污染，还占用了公共资源，给他人造成不便。

3.小区物业公司要加强对小区停车管理制度，结合实际，配合业主，对小区车多库少的实际情况，对小区道路进行合理划线，提高小区车位利用率，还要提高物业管理人员的业务水平和素质，真正做好小区车辆通行和停放秩序的管理。

4.而对于部分小区停车场租金、售价太高，业主宁肯停在小区的道路上也不愿意在地下停车，物业管理部门应和开发商配合将道路停车收费标准提高到与地下相近或相同的水平，利用经济手段将停放在地面道路的汽车导入地下，从而达到取消道路乱停车，归还道路给，也不再影响消防通道的正常运行。

三、结论

只有真正解决物业管理中的停车难问题，我们的城市交通和经济才能得以高效、绿色的发展。在小区建设上应当合理地配建停车设施，减缓停车难的问题，对已有停车场改善环境提高物业管理人员的业务水平和素质；

降低车位价格和租金等。只要结合实际、因地制宜，把停车问题作为城市建设规划的一部分；

并针对已经存在的停车难问题，有效的改进和处理。我相信，社会停车难的问题会得到改善，当然，这需要我们每个人的努力和配合。

最后，我呼吁全社会，“创城”是我们每一位公民的责任。让我们携起手来为美好的城市环境贡献一份力量，为环保、低碳生活增添一笔绿色。

参考文献

[1]刘汉鑫.大城市停车难问题亟待解决[j].汽车与社会，1998,9：34-36.

[2]仝保军.城市住宅小区停车问题初探[j].山西建筑，20xx,2：51-52.

[3]王英伟.对城市住宅区停车问题的几点思考[j].建筑与预算，20xx,1：3-4.

[4]张少峰.居住小区停车问题研究[j].中外建筑，20xx,3：25-27.

物业管理资料:精神文明公约 第十六篇

精神文明公约

爱国家    爱小区    立公约    共执行

家园美    怡心神    爱环境    护草茵

夫妻谐    敬如宾    老少乐    合家亲

举止佳    典雅真    睦近邻    义与信

助公益    尊师生    军警民    鱼水情

危与难    皆挺身    公有物    惜如金

害虫灭    赃物扔    黄赌消    毒品禁

重安全    讲文明    道与德    亲力行

一、    总则

爱国家    爱小区    立公约    共执行

热爱国家，接受我们国家五千年悠久的文明，才能更加热爱自己居住的小区。

热爱我们共同的家园，建设好自己美丽的家园，是我们每个人的责任，订下公共遵守的公约，进行规范、引导和约束，全员参与，郑重承诺，那么本区将成为真正的楷模区、理想地。

二、    环境篇

   家园美    怡心神    爱环境    护草茵

舒适、安静、文明的大环境能够净化人的心灵，护草茵虽是小事一桩，但人人爱护清洁卫生，不乱吐痰，不乱扔垃圾，共同营造我们拥有的优良环境，小区人就能心旷神怡、万事顺意。

三、    家庭篇

夫妻谐    敬如宾    老少乐    合家亲

老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，是中华民族的优良传统美德，孝敬父母、爱护长幼，是我们小区人义不容辞的权利和义务。

四、邻里篇

举止佳    典雅真    睦近邻    义与信

古代有千金买邻的佳话，您和您的邻居有缘相邻，是一大幸事。

邻里和睦是建立新型和谐的居住环境的重要因素，一个微笑、一句关切的语言都能使邻里之间心怀感激。举止文明、高尚典雅，建立新型健康的邻里关系。

五、    社会篇

助公益    尊师生    军警民    鱼水情

积极热心参加社会公益活动，献出真诚、献出爱心，与人方便，自己方便，在小区自觉形成尊重知识、尊重人才、尊重科学的良好社会风尚，在小区内，形成军警民一家亲的风气。

六、    公共篇

   危与难    皆挺身    公有物    惜如金

与人方便，自己方便，一人有难，八方支援，有事情，商量办，爱护公物、珍惜如金，形成良好的公共行为规范，是住宅小区良好形象的有力保障。

七、    风尚篇

   害虫灭    赃物扔    黄赌消    毒品禁

横扫一切害虫是我们义不容辞的责任，自然界的害虫以及人为的灾害都关系我们的生活质量，严禁传播一切黄色内容的刊物、音像，本区的住户都要培养良好的道德情操，将一切毒品、毒害、毒源坚决地拒之门外。

八、道德篇

重安全    讲文明    道与德    亲力行

安全、文明、礼貌、道德是小区精神文明建设的标志，您的权利参与，将是小区的希望。

我的小区，我的家，用我们的真诚和努力，共同迎接美好的明天！

20xx年物业管理师《物业经营管理》多选专练四 第十七篇

1、资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。

A.投资利润率 B.通货膨胀率 C.银行利息率

D.行业利润率 E风险因素

2、以下关于资金时间价值的表述中，正确的是( )。

A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值

B.不同时间发生的等额资金在价值上的有差别

C.资金时间价值是资金本身产生的

D.从消费者的角度来看，资金时间价值为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

E随着时间的推移，资金的价值会增加

3、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是( )。

A.年 B.季度 C.月 D.周 E小时

4、以下关于单利计息和复利计息的表述中，错误的是( )。

A.单利计息是只按本金计算利息，利息不再生息

B.单利的利息总额与借贷时间成反比

C.我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以复利计算的

D.复利计息利息再生利息

E在投资分析中，一般采用复利计息更科学

5、名义利率与实际利率的关系，表述正确的是( )。

A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

B.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等

D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

E名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大

6、以下有关设备有形磨损的表述中，错误的是( )。

A.是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损

B.是设备在使用(或闲置)过程中发生的功能性磨损

C.分为第一类有形磨损和第二类有形磨损

D.第一类有形磨损，是设备在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

E第二类有形磨损，是指设备因人为因素产生的磨损

7、以下有关设备无形磨损的表述中，正确的是( )。

A.是由于社会经济环境变化造成的设备贬值

B.不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值

C.可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损

D.第一类无形磨损，是出现了更完善的新型设备使原有没备局部或全部丧失其使用功能

E第二类无形磨损，是指生产制造工艺的改进引发的原来购买的设备贬值

8、要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。其补偿方式有( )。

A.有形补偿 B.无形补偿 C.局部补偿

D.完全补偿 E部分补偿

9、设备更新的特点包括( )。

A.设备更新的核心工作是确定设备的自然寿命

B.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命

C.设备更新分析以费用年值法为主

D.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

E只比较设备的费用

10、物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在( )。

A.提高物业租金 B.提高管理效率 C.提高入住率

D.减少租金拖欠 E降低管理费用

1、物业经营管理中，会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，以下属于该种情况的是( )。

A. 灯泡更换 B.屋顶的翻新 C.入口改造

D.大堂改造 E空间使用功能的调整

2、以下关于房地产的投资回收和投资回报的叙述中，正确的是( )。

A.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收

B.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬

C.就房地产开发投资来说，投资回收则主要表现为开发商利润

D.投资回收通常是用提取折旧的方式获得

E投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

3、以下关于内部收益率的叙述中，错误的是( )。

A.表明了项目投资所能支付的贷款利率

B.表明了项目投资所能支付的最低贷款利率

C.内部收益率大于行业基准收益率时，项目可行

D.内部收益率小于行业基准收益率时，项目可行

E内部收益率小于目标收益率时，项目不可行

4、动态投资回收期是指在考虑资金时间价值情况下，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，以下正确的是( )。

A.是反映开发项目投资回收能力的重要指标

B.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起

C.累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份

D.动态投资回收期以月表示

E一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目

5、以下关于现金回报率的表述中，正确的是( )。

A.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率

B.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的总资本的比率

C.反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

D.反映了初始现金投资或首付款与月现金收入之间的关系

E现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率

6、还本付息的方式包括( )。

A.一次还本利息照付，每期仅支付当期利息，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息

C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息

D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

E“气球法”，即借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

7、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率，以下表述正确的是( )。

A.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.5

B.该指标的计算对出租经营或自营的房地投资项目非常重要

C.当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息

D.偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算

E偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数

8、下列关于资产负债率的表述中，错误的是( )。

A.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标

B.属短期偿债能力指标

C.反映债权人所提供的资金占全部资产的比例

D.反映债务人所提供的资金占全部资产的比例

E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度

9.净现值法和内部收益率的主要区别在于净现值( )。

A.能反映投资获利数额的大小

B.能反映投资利润率的高低

C.需要首先确定折现率大小

D.无论在何种情况下，结论与内部收益率相同

1.ABE 2.ABDE 3.ABCD 4.BC 5.ACD 6.BE 7.ABC 8.CD 9.BCDE 10.ACD

1.BCDE 2.ABDE 3.BD 4.ABCE 5.ACE 6.ABCDE 7.BCDE 8.BD 9.AC

物业前台接待岗位职责 第十八篇

1.接待顾客咨询和投诉，接听顾客的咨询和投诉电话，解答顾客的咨询和投诉，并做好记录，及时将需处理的问题知会相关人员，跟踪处理结果。

2.按照体系文件要求，为住户办理入住手续，指导住户规范填写入住资料，定期将资料整理、核对、登记后交资料室存档。

3.负责办理住户装修手续，按规定收集相关资料，严格审核装修施工队的资格和装修工人的有效证件，办理《装修许可证》和《装修施工人员临时出入证》，并作好记录。

4.负责办理车位租用手续，认真核实车主的资料，签订《停车场车位租用协议书》和《停车场车位使用服务协议书》，将资料录入电脑并办理停车场IC卡，并作好登记工作。

5.严格按照公司规定，根据装修验收情况办理装修退款手续。

6.每周统计入住情况和其它业务信息，在每周四下午下班前报信息管理员。

7.每月最后一天向部门主管汇报当月工作情况，定时与同事进行业务交流。

8.负责管理处维修及家政服务回访，及时将回访情况详细记录，并在25日前汇总上报事务部主管。9.负责定期整理更新管理处职员工电话联系一览表及公司电话联系表。

10.完成上级领导交办的其他工作。

20xx年物业管理服务合范本 第十九篇

第一章总则

第一条本合同当事人：

委托方：（以下简称甲方）大学

受托方：（以下简称乙方）物业管理有限公司

根据国家有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将大学委托乙方实行物业管理，特制定本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：综合类学校物业

座落位置：市路

占地面积：以学校实际面积为准

建筑面积：以学校实际面积为准

第三条乙方提供服务的受益人为本物业所有者和使用人，本物业的所有者和全体使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理项目

第四条办公楼、教学楼、电教楼、公寓楼、餐厅的公共区域卫生保洁管理。

第五条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生。

第六条学校内的xxx，维持公共秩序，包括大门值勤安全、校内巡逻、重点部位的值勤。

第七条公寓楼的值班。

第八条其他委托事项：

1、

2、

第三章委托管理期限

第九条委托管理期限为壹年。自20xx年月日起至20xx年月日止。合同到期，甲乙双方若无异议，本合同可续签。

第四章双方权利义务

第十条甲方权利义务：

1、代表和维护物业产权人的合法权益；

2、制定物业公约并监督使用人遵守公约；

3、审定乙方拟定的物业管理安全制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、协助乙方做好物业管理工作和宣传、教育、文化活动；

6、为乙方履行合同提供必要条件，履行协助通知义务；

7、无偿为乙方提供办公用房及库房，并提供水、电等保障；

8、及时支付给乙方物业管理费；

9、尊重乙方工作人员，不得侮辱歧视乙方员工；

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

第十一条乙方权利义务：

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；

2、及时完成甲方委托的管理事项，并不得妨碍甲方正常工作；

3、保守在日常工作中知晓的甲方秘密；

4、遵守甲方的各项规章制度，接受甲方监督，听取甲方对乙方有利改善工作的安排。不得从事任何违法违规活动；

5、不擅自占用公用设施和改变使用功能，如需在本物业改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

6、本合同终止时乙方必须向甲方移交甲方的财产、物品以及物业的全部档案资料。

第五章物业管理服务质量

第十二条乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、建筑物内部卫生：按照方案标准执行。

2、公共环境：按照方案标准执行。

3、公寓管理：按照方案标准执行。

4、安全护卫：按照方案标准执行。

第六章物业管理服务费用

第十三条本物业的管理费用每年为元（大写：）

第十四条全年物业费按月支付，甲方每月支付物业管理费元（大写：）

第十五条管理服务费用标准的调整，按照《物业管理条例》和甲方增减服务区域、内容进行相应的调整。

第七章违约责任

第十六条甲方违反第四章第十条的约定，致使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十七条乙方违反本合同第四章第十一条和第五章的约定，未达到约定的管理目标，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第十八条甲、乙双方应切实履行合同条款，如任何一方违约，依据《物业管理条例》和《xxx》进行相关赔偿。

第八章附则

第十九条自本合同生效之日起，根据甲方委托物业管理事项，办理完交接验收手续，乙方进行物业管理。

第二十条本合同期满前一个月，甲、乙双方无异议，则合同续约；若有异议，期满则合同解除。

第二十一条双方可对本合同的条款进行补充，以书面方式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十二条本合同之附件为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同以及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华共和国有关法律、法规和规章制度执行。

第二十三条本合同正文共5页，一式三份，甲乙双方以及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第二十四条因物业建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因以主管部门的鉴定为准。

第二十五条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十六条本合同履行期间发生争议，双方应尽量协商解决或报请物业管理行政部门进行调节，协商或调节不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁或向当地上诉。

第二十七条本合同自签字之日起生效。

甲方（盖章）乙方（盖章）

单位地址：单位地址：

法定代表人（或委托代理人）法定代表人（或委托代理人）

日期：年月日日期：年月日

温州市物业管理条例（草案）全文 第二十篇

第三十二条[临时管理规约] 在物业销售或者房屋征收认购前，建设单位应当依法制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。

在物业销售或者房屋征收认购时，建设单位应当将临时管理规约向物业买受人或者认购人予以明示，并有义务作出说明;物业买受人或者认购人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十三条[前期物业服务合同] 建设单位应当依照法律、法规规定的程序选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、合同解除和违约责任等事项依法作出约定。

在物业销售或者房屋征收认购时，建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同的附件。

第三十四条[前期物业服务收费标准的调整] 前期物业服务期间，建设单位、物业服务企业或者占总人数百分之三十以上的业主提出调整物业服务收费标准的，应当遵循下列程序：

(一)委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计;

(二)在举行业主表决的三十日前，将审计报告、拟定的新收费标准和表决方式在物业管理区域内显著位置公示;

(三)新收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业同意，调整结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

对前期物业服务收费标准的调整，不得违反国家和省的相关规定。

第三十五条[前期物业服务合同的解除] 前期物业服务期间，可以依据约定解除前期物业服务合同;未约定的，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意，可以解除前期物业服务合同。

前期物业服务合同自解除之日起七日内，物业服务企业应当书面告知县(市、区)物业管理行政主管部门，并同时在物业管理区域内显著位置公告全体业主。

第三十六条[物业管理用房] 建设单位应当按照规定配置有产权并具有正常使用功能的物业管理用房。

依法属于全体业主共同所有的物业管理用房，未经业主大会同意，不得改变用途。

依法属于国家所有的物业管理用房，交由业主委员会代管，不得转让、抵押和改变用途。物业管理办公用房由物业服务企业使用;物业管理经营用房的经营方式由业主大会决定，经营收益专项用于物业管理。