企业经营管理制度十五篇

企业经营管理制度十五篇

【管理制度】导语，您眼前所阅览的这篇文章共有21217文字，由王文建精心纠正后，发布在祈祷工作报告网！实际，读音为shí jì，汉语词语，意思是指真实的情况；对某种事情或者事物的肯定。唐代王维《为干和尚进注仁王经表》：“实际以无际可示，无生以不生相传。”企业经营管理制度假如你对这类文章有更多的感触，可以发表分享给大家！

企业经营管理制度 第一篇

资金预算制度

第一条目的及依据

为提高本公司经营绩效暨配合财务部统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用，各单位除应按年编制年度资金预算外，并应逐月编列资金预计表，以便达成资金运用的最高效益，特制定本办法。

第二条资金范围

本办法所称资金，系指库存现金、银行存款及随时可变现的有价证券而言。为定期编表计算及收支运用方便起见，预计资金仅指现金及银行存款，随时可变现的有价证券则归属于资金调度的行列。

第三条作业期间

(一)资料提供部门，除应于年度经营计划书编订时，提送年度资金预算外，应于每月24日前逐月预计次三个月份资金收支资料送会计部，以利汇编。

(二)会计部应于每月28日前编妥次三个月份资金来源运用预计表按月配合修订。并于次月15日前，编妥上月份实际与预计比较的资金来源运用比较表一式三份，呈总经理核阅后，一份自存，一份留存总经理室，一份送财务部。

第四条内销收入

营业部门依据各种销售条件及收款期限，预计可收(兑)现数编列。

第五条劳务收入

营业部门收受同业产品代为加工，依公司收款条件及合同规定预计可收(兑)现数编列。

第六条退税收入

(一)退税部门依据申请退税进度，预计可退现数编列。

(二)预计核退营业税虽非实际退现，但因能抵缴现金支出，得视同退现。

第七条其他收入凡无法直接归属于上项收入皆属之。包括财务收入、增资收入、下脚收入等。其数额在10万元以上者，均应加说明。

第八条资本支出

(一)土地：依据购地支付计划提供的支付预算数编列。

(二)房屋：依据兴建工程进度，预计所需支付资金编列。

(三)设备分期付款、分期缴纳关税等：会计部依据分期付款偿付日期予以编列。

(四)机构设备、什项设备、预付工程定金等：工务部依据工程合同及进度，预定支付预算及资材部依据外购Ｌ／Ｃ开立计划，预计支付资金编列。

第九条材料支出

资材部依请购、采购、结汇作业，分别预计内外购原物料支付资金编列。

第十条薪资

会计部依据产销计划等资料及最近实际发生数，斟酌预计支付数编列。

第十一条经常费用

(一)外协工缴：外协经办部门应参照外协厂商别约定付款条件等资料，斟酌预计支付数编列。

(二)制造费用：会计部依据生产计划，参考制造费用有关资料及最近实际发生数，斟酌预计支付数编列。

(三)推销费用：营业部依据营业计划，参照以往月份推销费用占营业额的比例推算编列。

(四)管理费用：会计部参照以往实际数及管理工作计划编列。

(五)财务费用：会计部依据财务部资金调度情况，核算利息支付编列。

第十二条其他支出

凡不属于上列各项的支出都属于“其他支出”，包括偿还长期(分期)借款、股息、红利等的支付。其数额在10万元以上者，均应加以说明。

第十三条异常说明

各单位应按月编制“资金来源运用比较表”，以了解资金实际运用情况，其因实际数与预计比较每项差异在10%以上者，应由资料提供部门填列“资金差异报告表”列明差异原因，于每月10前送会计部汇编。

第十四条资金调度

(一)各单位经营资金由公司最高主管负责筹划，并由财务部协助筹措调度。

(二)资材部应按月根据国内外购料借款数额编列“购料借款月报表”于当月24日送财务部汇总呈核总经理。

(三)财务部应于次月5日前按月将有关银行贷款额度、可动用资金、定期存款余额等资料编列“银行短期借款明细表”呈总经理核阅，作为经营决策的参考。

第十五条本准则经总经理核准后实施，修改时亦同。

[如何做好卷烟经营大户的管理工作] 卷烟大户规范经营 第二篇

管理好大户，是确保公司销售计划完成、管理好本地零售市场终端的前提条件之一。笔者认为，要做好大户的管理工作，必须做到以下几点。

每月评估，动态管理。建立完整的大户档案，每月月初由各片区市场经理和专卖管理员根据上月各大户进货的数据，结合其所处位置、经营能力、配合程度和进销存情况对其进行评估分类，将其分为守法大户、违规大户和违法大户，按照分类做好货源的分配工作。

刚柔结合，差异服务。对于守法大户，应给予积极的培育扶持，无论在个性化服务上，还是紧俏烟的订购上都给予适度倾斜，用利益促使其继续守法经营，为其他大户树立榜样。对于个别违法违规大户，要给予严厉打击。个别违法违规大户在平时的销售中靠压低卷烟零售价格来提高自身竞争力，以出售乱渠道卷烟、走私卷烟和假冒卷烟来盈利，是扰乱整个卷烟市场的根源所在。对他们实行柔性管理很难收到应有的管理效果。要采取有效的监控措施来掌握他们的一举一动，一旦发现其有违法违规行为，就及时予以严厉打击，以此来保持对违法违规大户的威慑力。

自我提升，有效管理。为更合理、更有效地对大户进行服务和管理，客户经理、送货员、电访员、专卖稽查员都应当在实践和学习中努力提升自身的综合素质，不断提高市场观察、管理、调控和能力，增强管理的针对性，真正把大户的管理工作做好。

作者单位：浙江省天台县烟草专卖局（公司）

企业经营大道为简_企业管理 第三篇

一位父亲因为儿子总纠缠着自己要一起玩，于是他撕下一本杂志上印有世界地图的一页，剪成几十块。交给儿子：“什么时候把世界地图全拼凑好就和你一起玩 ”。他想，即使是成年人，如果不熟悉世界历史知识也很难在短时间内把拼图拼好，更何况一个5岁的孩子呢。当他刚要专心工作的时候，他的儿子拿着已经拼接好的世界地图来找他了，而且拼接的准确无误。他吃惊的问：“你是如何在10分钟内拼好这么复杂的世界地图呢？”儿子说：“这个世界地图的背面是一个人的头像，把头像拼起来就很容易了，然后反过来就行了”。

我们在赞赏那个孩子聪明智慧的同时也该想一想，是不是我们这些自以为思维严谨周密的成年人把一些原本简单的问题搞复杂了呢？是不是复杂的背后却藏着简单的答案呢？今天的社会纷繁多样，市场更是复杂，我们都在本能的用更加复杂的思维来对抗纷繁复杂，瞬息万变的环境，这似乎成为了理所当然的事。主流的观点也都时刻提醒我们，不要把事情想的太简单，有时我们甚至害怕自己的思维或行为太简单而被嘲笑，因此，有意去把事情复杂化。我们也往往欣赏于自己制造出的复杂事物，觉得这样才有成就感。比如列出长长的演算公式解出的数学题，就比马上算出答案的数学题会让我们更兴奋。

从泰罗提出科学管理开始，传统的管理学就在有意无意的倡导我们创造复杂精妙的管理方式与组织架构，觉得越精妙复杂，才越没有漏洞，越完善有效。在营销活动中也以为精密的形式可以更加吸引消费者及避免被对手复制。为消费者提品时也受到这种思维的影响，觉得产品越复杂精密或多功能，消费者才会觉得物超所值。其实，这些都是受周围环境和习惯思维影响所形成的一种错觉。

事实往往是一个企业最初能够生存与发展，靠的就是简单——简单专一的商品、简单高效的业务流程，简单明确的管理方式。当企业逐步变大，在无形中一点点开始变得复杂，组织庞大，层级众多，员工越来越多，可效率却越来越低。营销手段也逐步丰富，对应的是投入的增加，而效果却并不尽如人意。甚至是为消费者提供的产品也越发的复杂，虽然功能强大，看似物超所值，但是却并不一定能得到消费者的认同。

当我们在经营活动中被复杂的事物搞的焦头乱额时，静下心来，会听到在市场乱局的背后有一个质朴的声音在告诉我们——经营的大道来自简单。还记得金庸笔下描写的“独孤九剑”吗？只有简单的九个招式，每个招式都因为去掉了繁琐花哨的动作而变得异常简单，简单到没有任何破绽。在经营活动中我们也有必要去思索，当复杂给我们带来的不是高效率与无懈可击，而是效率低下、资源消耗等各种问题的时候，我们试着把问题想的简单一些，也许问题就真的变简单了。

20xx年证券从业《法律法规》要点：对经营机构违反适当性管理规定 第四篇

经营机构违反《证券期货投资者适当性管理办法》规定的，中国及其派出机构可以对经营机构及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，采取责令改正、监管谈话、出具警示函、责令参加培训等监督管理措施。

经营机构从业人员违反相关法律法规和《证券期货投资者适当性管理办法》规定，情节严重的，中国可以依法采取市场禁入的措施。

企业经营管理制度 第五篇

第一章、总则

第1条、为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际状况，特制定本制度。

第2条、管理范围

那里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、计划等。

第3条、本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。

第二章、年度经营计划的编制

（1）每年年底根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行状况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。

（2）拟订年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。

（3）透过汇总各部门的意见，编制《年度经营计划草案》，并提交总经理办公会讨论。

（4）根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理批准后执行。

第6条年度经营计划的资料

企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。

第7条、如遇特殊状况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。

第三章、年度经营计划的分解

第8条、每年年底由投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，构成季度和月度的各部门分解计划。

第9条、按季度和月度分解年度经营计划

将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。

（1）负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。

（2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。

第10条各部门负责将季度经营计划分解到每个月度

各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，构成月度工作计划。

第11条审核批准企业年度经营计划分解结果

由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各

部门月度工作计划，由总经理批准。

第四章、经营计划的执行

第12条、经营计划的下达

（1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。

（2）每季度之初，由总经理办公会批准，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。

（3）每月月初，由总经理批准，投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。

第13条经营计划的执行

各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。

第14条、调整经营计划

（1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，务必由投资发展部提出申请说明原因，经总经理办公会讨论透过后才能执行。

（2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，务必由相关部门主管副总提出申请说明原因，经总经理批准后才能执行。

（3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，务必由相关部门经理提出申请说明原因，经主管副总确认，总经理批准后才能执行。

第15条、调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。

第五章、检查与考核

第16条、负责跟踪、、报告企业经营计划的执行状况。

第17条、职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成状况。特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会决定。

第18条、各级领导务必随时监督检查企业经营计划的执行状况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。

第19条、检查企业经营计划的执行状况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据。

第20条、企业每季度对各部门经营计划的执行状况考核一次。投资发展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论。

20xx年房地产评估师经营与管理重点详解 第六篇

一、现金流量的概念

房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流出与现金流入之差称净现金流量。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取的经济效果。

二、现金流量图

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

绘制现金流量图的基本规则是：

⑴以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。

⑵如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。

⑶为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

⑷相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

20xx年注册物业管理师《经营管理》全真模拟 第七篇

1、以下从业人员在工作场所中的几种表现，不符合职业道德要求的是

A 某商场营业员小张在没有顾客时看报纸

B 某企业销售员小王在没有顾客时上网浏览市场信息

C 某宾馆服务员小李利用接待外宾的机会练习英口语

D 某鞋厂胶合工小赵在流水线上边生产边研究技术

2、关于职业责任的特点，论述不正确的是

A 职业责任一般与职业性质密切相关

B 职业责任与物质利益存在直接关系

C 职业责任具有自觉性，不具有强制性

D 职业责任具有法律及纪律的强制性

3、关于职业纪律，从业人员应树立的正确认识是

A 职业纪律既体现了强制性，又体现了自觉性

B 职业纪律是企业制定的，从业人员无权过问其合理性

C 遵守职业纪律与职工的个人利益没有什么关系

D 职业纪律只是约束和管制员工的工具注册物业管理师考试

4、从业人员举止得体的要求是

A态度恭敬

B表情从容

C行为适度

D举止潇洒

5、根据美国经济学家熊彼特的说法，下列做法中属于创新的是

A 获得一种原料的新的供应来源

B引入一种消费者不熟悉的新产品

B 使产品进入一个新市场

D建立一种垄断地位的企业组织形式

1、以下关于道德的说法中，你认为正确的是

A 道德缺乏历史继承性

B 道德标准不具有时代性

C 人们所做的一切工作都可以作道德评价

D 道德与社会发展没有关系

2、以下关于道德与法律关系的说法中，你认为正确的是

A 从人类历史看，法律比道德产生的时间早

B 在我国现实生活中，违犯法律的行为不一定违背道德

C 在适用范围上，道德要比法律广泛的多

D 关于社会功能，道德不如法律的社会作用大

3、下列关于职业道德的论述中，你认为正确的是

A 加强职业道德能保证企业的正常经营，但总体会减少企业收益

B 加强职业道德能改变人们的思想观念，但与推进技术进步无关

C 加强职业道德只是一项经营之外的事务，往往会加大企业和员工的负担

D 加强职业道德回增加投入，但从总体上看可降低企业的经营成本

4、对于饮食行业的从业人员来说，不符合仪表端庄具体要求的做法是

A着装简单、朴素

B饰品较少

C面部淡妆

D男性蓄胡须，女性涂亮指甲

5、下列几种从业人员接待顾客的用语中，不恰当的用语是

A 某公共汽车乘务员：“骑自行车的同志，请您往外边骑”

B 某银行职业员：“没看我正忙着吗?您急什么”

C 某企业接待处人员：“还没上班，您稍候

D 某商场营业员：“我认为这件裙子更适合您的身材”

20xx物业管理师《经营管理》考点：房地产置业投资的现金流量 第八篇

房地产置业投资的现金流量

现金流分析中的常用术语

在房地产投资分析中，人们通常使用特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用，这些术语包括：

1.潜在毛租金收入

物业可以获取的租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

2.空置和收租损失

实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期(通常为一个月)实际的租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。

3.其他收入

物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

4.有效毛收入

从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

5.运营费用

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

6.净运营收益

从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。

净运营收益的化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。

7.抵押贷款还本付息

业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。当然，该项还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。有些情况下，物业管理企业负责为业主办理还本付息事宜，但也有些业主宁愿自己去处理这一事宜，这主要取决于业主和物业管理企业的委托合同是如何规定的。

8.准备金

准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途(如每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布局等)，因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。

《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有，由城市物业维修资金管理机构统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

9.税金

我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

(1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

(2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收;房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

(3)企业所得税。企业所得税是对实行经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率。应纳税所得额=实现利润 -允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。由于每个业主的纳税责任有差别，物业管理企业通常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。

10.经营现金流

从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报(当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值)。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

即：税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。

20xx年房地产估价师经营与管理备考辅导 第九篇

风险与投资组合

投资组合理论涉及到较深的数学知识，因此我们在此仅介绍其基本原理，以及这种原理对房地产投资分析的指导作用。应该指出的是，随着大型机构投资者的增长，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。为此，我们在这里要试图让读者了解，什么是投资组合理论，为什么通过多种投资的组合可以降低投资风险。

1投资组合理论

投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，在高通涨的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益化的投资组合。

例如，某人忽然得到一大笔资金，那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢、还是分别投入到不同的项目上去呢?聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去获得高额收益的机会，但他也不至于血本无归。基金会的资金使用方式最能体现这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提就是基金的安全性和收益的稳定性，满足了这两个前提，才会有收益化的目标。

大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

例如香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国大陆的投资不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。

2资本资产定价模型

由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型(CapitalAssetPricingModel)便能更好地分析这个风险与收益的关系。在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。

在房地产投资评估的过程中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。一些影响开发利润的因素如建筑成本、银行贷款利率等，基本上都可以从市场资料推算出来，但折现率的确定却比较困难。有时，估价师会采用银行贷款利率，但这个方法并不准确，因为虽然银行贷款利率代表了投资者所需要的最低收益水平，但如果投资者所获得的收益仅能支付银行的贷款利息，则投资者就失去了投资的积极性。

确定折现率的理想的方法是采用机会成本加适当的风险调整值。所谓机会成本，是资本在某一段时间内和最安全的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬(RiskPemium)。

假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是04，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：

R=10%+04×(20%-10%)=14%

新西兰的布朗教授(GRBROWN)曾经把这种分析应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他首先假设了在1984年英国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为02，通过回归模型，他计算出各子市场的风险系数(相对于整个房地产市场的收益)为：零售商业用房116、写字楼087、工业物业06险的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和的。

由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析的，上述的这些系数也要分别乘以房地产市场本身的风险系数而转化为个别子市场相对于整体投资市场的风险系数。结果如下：零售商业用房023、写字楼017、工业物业014

通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率是9%，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为：零售商业用房1107%、写字楼1053%、工业物业1026%

以上很粗略地介绍了从宏观的角度来分析整体投资市场在不同投资组合条件下的具体表现。并借助这些投资学的理论，对房地产投资进行了分析。

企业经营管理制度 第十篇

为提升家装企业的形象。 建立企业的品牌战略，给客户心目中留下本企业员工团队合作精神及认真的工作作风，制定办公室工作制度。

一、准

1、不准旷工、迟到、早退和擅离工作岗位。

2、不准在工作时间内做与工作无关的事。

3、不准在办公室上班时间玩电脑游戏、睡觉、串岗，上网闲聊。

4、不准在禁烟区域内吸烟。

5、不准在上班时间前或上班中喝酒。

二、三不走

1、工作区域未整理清洁不走。

2、部门负责人未同意不走。

3、电脑、电器、门窗未关好不走。

三、工作时间

总经办、工程、材料部：9：00――17：30

设计及其他部门人员： 9：00――17；30

注：①休息天轮休制另行安排。

②由于季节变化，可适当调整时间另行通知。

四、作勤制度

1、按工作区域时间内上、下班登记。

2、不准代人登记。

五、管理制度

1、人性化政策

A、每月允许迟到1次在15分钟以内。

B、每月全勤奖励30元。

C、总经办、质检、工程、材料部下班不打卡。

2、处罚条款

①迟到每次处罚30元。

②早退每次处罚30元。

③累计每月迟到、早退3次以上部分2倍处罚。

④代登记者处罚每次50元。

⑤中午喝酒处罚每次50元。（请客人除外）

3、请假原则

①部门职员向部门负责人请假。

②部门负责人向常务副总请假。

③在向部门负责人请假的同时，必须递交书面请假条说明事由。当天办好请假手续。突发原因应及时事前电话请假，次日必须补办请假条。

④未办理请假手续的按有关条款执行。

六、其他

1、打卡由总台负责监督执行。

2、总台及设计中心桌面卫生秩序由总文秘监督，个人自行负责。

3、公司内行政区域工作秩序由常务副总监督执行。

论城市经营与城市管理制度创新_其它管理学论文 第十一篇

摘 要：城市经营是在新的城市发展环境下的职能转型，是一种新的城市治理模式。一经提出，就立即引起理论界和城市的极大重视，许多城市纷纷投人了城市经营的实践之中，城市经营问题也成为学术界关注的焦点。在对城市经营产生的背景、城市经营过程中的一些问题进行后，就这一模式下城市管理急需推进的制度创新做了一些探讨。

关键词：城市经营；城市化；制度创新

1 城市经营模式产生的背景及其概念

1.1 市场经济是城市经营模式产生的前提条件

经营是商品经济特有的范畴，城市经营是市场经济的产物。在计划经济下，对于城市的治理方式只有城市管理，并不存在城市经营。在市场经济的竞争中，城市不再仅仅是经济活动的舞台，而成为一个能够主动实现自身价值的经济体。我国市场经济体制的建立为城市经营创造了前提条件。

1.2 城市之间的竞争日益加剧

随着经济的不断发展，城市之间的竞争不断升级加剧，越来越多的城市开始像经营企业那样经营城市。在计划经济时代，在城市间不存在竞争的情况下，只讲生产，不谈经济，城市之间并不存在这种商业上的竞争，也就不存在城市经营。随着市场经济体制的建立，特别是在经济全球化的过程中，城市的发展都面临着竞争的威胁。为了在竞争中求发展，进行企业化的经营运作是城市发展的必然选择。

1.3 城市化的加速发展

改革开放以后，我国的城市化进程不断加快，从1990年至20xx年我国城市化水平由18.96%上升到37%。WWW.meiword.CoM人口和产业向城市的迅速集中使得城市基础设施成为了制约城市发展的瓶颈。面对城市建设的历史欠帐和对城市基础设施的高昂需求，在财政的情况下，如何解决城建成为每个城市必须面对的棘手问题。为了拓展城市建设的资金来源，一些城市尝试运用市场经济手段，以经营城市的理念对城市的资产进行重组、营运，以挖掘这些资源潜力形成的收益来支持城市建设的滚动发展。

1.4 生产要素的稀缺性和流动性

城市要发展，各种生产要素是不可或缺的，在当今的社会中，地区(城市)经济的发展主要依赖于高级生产要素，如资金、高素质的劳动力资源和技术和研发，但这些高级的生产要素是有限的，而且具有很强的流动性。因而，城市要发展，就必须获取竞争中的有限资源。生产要素的稀缺性、流动性使得城市经营成为必要，这是导致城市经营的经济原因。随着中国加人wto，会有更多的国际资本流入，同时，国内资本的流动性也进一步加强，城市之间为了争取到更多的高级生产要素，竞争会愈加激烈，因而对城市的经营愈显重要。

2 现阶段城市经营存在的一些问题

2.1以资金导向的城市经营模式

从根本上说，资金导向的经营城市方式没有处理好城市短期建设扩容与长期规划发展的关系。重视城市建设资金筹措的短期利益，而忽视了城市在土地、空间、文化等城市资源的长期可持续发展，忽视了服务于城市功能的城市环境对城市建设与发展的综合性要求，忽视了城市资源经营对于城市功能优化与提升的作用。资金导向的经营城市思路使城市规划、发展和管理以及经营本身面临着诸多的矛盾，并已构成了“当前经营城市的基本矛盾”，而在根本上，这些问题恰恰是资金导向的城市经营观在城市建设与发展的实践中运用的必然结果。

2.2 城市经营就是要城市化

城市经营的内容就是农村人口转为城市人口和城市功能的建设与强化。农村人口向城市转移不仅需要农业劳动生产率提高而提供剩余人口，还需要非农产业提供就业岗位，也需要城市的发展提供空间和设施，而这不应该是城市经营的主要内容。现代经济中的城市功能是指城市作为市场中心、信息中心、服务中心和管理中心等要素市场的中心功能。鉴于城市设施建设资金严重不足，这就要求通过城市经营提供资金和各种能量的支持。但是，如果将城市经营的内涵仅仅定义在城市建设资金的筹集和投入的市场化运作上，则可能产生误导。 2.3经营城市就是经营土地

土地是城市空间和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因而某些地方城市经营首先强调的是搞好城市国有土地资本运营，在市场经济条件下，围绕城市经营战略，以土地所有者代表的身份，用经营手段运作土地资本，以实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。地方以土地作为经营的主要客体来获得经营建设资金，获得经济利益的最大化，这就难免以牺牲生态效益和社会效益为代价换取经济利益，忽略了城市经营更为重要的内容。按照这种理论以不可再生资源的经营与炒作换来的是房地产的投机和城市经济的泡沫，造成了严重的经济后果。

3 推行城市经营需要在城市管理方面进行一系列的制度创新

3.1 加快建立与健全适应城市经营的管理组织架构

部门组织架构必须适应城市职能的实现。通过合理界定城市经营的范围，建立起完善的退出机制。在功能导向条件下，在经营城市中的职能是从市场和企业能够经营的领域逐步退出，重新调整与企业之间的关系，建立有效竞争的市场格局，把原来由直接干预企业经济活动的政企关系，调整为调控市场、市场引导企业的间接调控关系。妥善解决城市在城市经营中的“越位”现象。同时，通过重新架构管理组织，理顺各职能部门的关系，改变城市在城市经营中的“错位”与“缺位”的现实，从制度上保证与提升城市经营城市的能力。

3.2 加大城市财政体制改革的力度，为城市经营提供资金保障。

在构建合理的城市管理组织，明确各职能部门的事权后，就得对城市的财政资金进行合理的划分，实现各职能部门事权财权的统一。但是，由于城市的财政资金有限，很难满足各职能部门的需要。因此，笔者认为城市财政体制改革的重点应该放在作为主要用于城市基础设施工具的市政债券上，积极推行市政债券的发行。市政债券作为地方包括城市发行的用于地方基础设施的主要工具，在西方国家已有100多年历史，并已成为债券市场的重要组成部分。而在我国市政债券的发行是不允许的，我国《预算法》明确规定地方财政不许有赤字，也不许举债。但城市化的快速发展对城市基础设施的旺盛需求和城市的一定财权与事权的获得对市政债券的发行提出了要求。另外，巨额的居民储蓄所蕴藏的巨大的投资需求也给市政债券的发行提供了资金支持，这表明发行市政债券的条件已基本成熟。因此，应该及时修改相关法规，准许城市发行市政债券以进一步拓展城市建设的筹资渠道。鉴于我国的具体情况，可先在我国经济较发达的城市进行试点，待时机成熟后再逐渐推广。

3.3 大力发展非组织、非赢利部门和社会团体，加强城市居民委员会和城市郊区的村民管理委员会管理的区建设，给予公众参与城市经营的机会，提高公众在城市经营中的参与程度。

参考文献

［1］ 王茜茹.城市运营理念与思考［j］.内蒙古科技与经济，20xx，（20）.

［2］ 洪银兴，周诚君.城市经营和城市的改革［j］.管理世界，20xx，（8）.

［3］ 于洪平.城市经营的内涵与职能的转变［j］.财经问题研究，20xx，（10）.

20xx年中国传媒大学文化产业经营与管理在职研究生招生 第十二篇

为尽快培养一批具有文化产业专业知识及政策分析能力、有较宽知识面的复合型、研究型及应用型专业人才，提高在职人员业务素质，经北京市学位委员会办公室登记备案，中国传媒大学研究生院注册，中国传媒大学文化发展研究院继续举办“文化产业经营管理实务”研究生课程进修班。

危险废物经营许可证管理办法_条据书信 第十三篇

第三十一条本办法下列用语的含义：

(一)危险废物，是指列入国家危险废物名录或者根据国家规定的危险废物鉴别标准和鉴别方法认定的具有危险性的废物。

(二)收集，是指危险废物经营单位将分散的危险废物进行集中的活动。

(三)贮存，是指危险废物经营单位在危险废物处置前，将其放置在符合环境保护标准的场所或者设施中，以及为了将分散的危险废物进行集中，在自备的临时设施或者场所每批置放重量超过5000千克或者置放时间超过90个工作日的活动。

(四)处置，是指危险废物经营单位将危险废物焚烧、煅烧、熔融、烧结、裂解、中和、消毒、蒸馏、萃取、沉淀、过滤、拆解以及用其他改变危险废物物理、化学、生物特性的方法，达到减少危险废物数量、缩小危险废物体积、减少或者消除其危险成分的活动，或者将危险废物最终置于符合环境保护规定要求的场所或者设施并不再回取的活动。

第三十二条本办法施行前，依照地方性法规、规章或者其他文件的规定已经取得危险废物经营许可证的单位，应当在原危险废物经营许可证有效期届满30个工作日前，依照本办法的规定重新申请领取危险废物经营许可证。逾期不办理的，不得继续从事危险废物经营活动。

第三十三条本办法自20xx年7月1日起施行。

20xx房地产估价师《经营与管理》知识点：房地产市场调查 第十四篇

第五节 消费者购买行为分析

1.消费者市场及其购买对象：

(一)消费者市场及其特性消费者市场是个人或家庭为了生活消费而购买产品和服务的市场。消费者市场的特点包括：

①广泛性。消费者市场人数众多，范围广泛。

②分散性。消费者的购买单位是个人或家庭，每次购买数量零星，购买次数频繁。

③复杂性。消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。

④易变性。随着市场商品供应的丰富和企业竞争的加剧，消费风潮的变化速度加快，商品的流行周期缩短，千变万化。

⑤发展性。科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多、由粗到精和由低级到高级的发展趋势。

⑥情感性。消费者多属非专家购买，受情感因素影响大。

⑦伸缩性。消费需求受多方面因素影响，在购买选择上表现出较大的需求弹性或伸缩性。

⑧替代性。消费品种类繁多，不同品牌甚至不同品种之问往往可以互相替代。

⑨地区性。不同地区消费者的消费行为往往表现出较大的差异性。

⑩季节性。分为三种情况：一是季节性气候变化引起的季节性消费;二是季节性生产而引起的季节性消费;三是风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。

(二)消费者市场的购买对象

消费者在购买不同商品时，并不遵循同一个购买模式，如买一套住宅和买一部彩电，购买行为方面肯定有相当大的差异。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：便利品、选购品和特殊品。

2.影响消费者购买行为的主要因素：

消费者市场上不同购买者的需求和购买行为存在着很大的差异。经济学家曾把在市场上进行购买的消费者都看作是“经济人”，在购买过程中总能进行理智而聪明的判断，作出最经济的选择。但经济学家们的理论很难解释现实中人们的购买选择为什么会那么千差万别。显然，除了经济因素以外，还有其他因素：除了理性的思考以外，还有其他非理性的情绪在影响人们的购买决策。

(一)社会文化因素

1.文化因素

文化、亚文化和社会阶层等文化因素，对消费者的行为具有最广泛和最深远的影响。文化是人类欲望和行为最基本的决定因素，低级动物的行为主要受其本能的控制，而人类行为大部分是学习而来的，在社会中成长的儿童是通过其家庭和其他机构的社会化过程学到了一系列基本的价值、知觉、偏好和行为的整体观念，这也影响了他们的购买行为。

2.社会因素

消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。

(二)个人因素

消费者购买决策也受其个人特性的影响，特别是受其年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性以及自我观念的影响。生活方式是一个人所表现的有关其活动、兴趣和看法的生活模式。个性是一个人所特有的心理特征，它导致一个人对其所处环境的相对一致和持续不断的反应。

(三)心理因素

消费者购买行为要受动机、感觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。

1.动机

动机是一种升华到足够强度的需要，它能够及时引导人们去探求满足需要的目标。

2.感觉

是人们通过各种感观对外界形成的反应。

3.学习

人们的行为有些是与生俱来的，但多数行为，包括购买行为是通过后天的学习得来的。

4.信念和态度

它们是人们通过学习或亲身体验形成的对某种事物比较固定的观点或看法。这些信念和态度影响着人们未来的购买行为。信念和态度一旦形成就很难改变，它们引导消费者习惯地购买某些商品。

3.消费者购买决策过程：

在分析了影响购买者行为的主要因素之后，还需了解消费者如何真正做出购买决策，即了解谁做出购买决策、购买决策的类型以及购买过程的具体步骤。

(一)参与购买的角色

人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，包括：发起者，即首先提出或有意向购买某一产品或服务的人;影响者，即其看法或建议对最终决策具有一定影响的人;决策者，即对是否买、为何买、如何买、何处买等方面的购买决策做出完全或部分最后决定的人;购买者，即实际采购人;使用者，即实际消费或使用产品或服务的人。

(二)购买行为类型

消费者购买决策随其购买决策类型的不同而变化。较为复杂和花钱多的决策往往凝结着购买者的反复权衡和众多人的参与决策。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为四种：

1.习惯性购买行为

2.寻求多样化购买行为

3.化解不协调购买行为

4.复杂购买行为

(三)购买决策过程

西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即：引起需要一信息收集一方案评价一购买决策一购后行为。

1.引起需要

2.信息收集

3.方案评价

4.购买决策

5.购后行为

4.住房市场中的消费者行为：

住房市场中的消费者和购买者行为，是房地产市场调研、市场分析的重要内容。由于住房兼具耐用消费品和投资品的双重特征，所以住房市场中消费者的购买对象、影响购买行为的主要要素和购买决策过程等行，与一般消费品市场有非常大的差异。

很显然，住房市场中消费者的购买对象是住宅，其是购买的目的是满足自住需求或投资保值增值，或两种目的兼而有之。由于住宅具有位置固定、价值量大、兼具自用和投资功能等与一般消费品不同的特点，因此影响消费者购买行为的主要因素虽然与一般消费品基本一致，但影响的方式却有很大差异。

(1)受“有土斯有财”等传统观念的影响，中国人在住房的租买选择之间更偏重买房，愿意支付住房所有权溢价;

(2)家庭是住房消费的基本单位，购房过程中的区位选择、数量选择、质量选择和购买决策等行为，受包括家庭规模、家庭生命周期所处阶段、家庭收入等家庭特征因素的影响很大;

(3)购买住房通常需要住房金融支持，除住房价格、家庭收入、家庭财富积累状况等一般影响因素外，个人住房抵押贷款的可获得性及贷款条件也会对购买决策产生重要影响;

(4)住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响;

(5)住房市场存在干预且受社会高度关注，除政策调整、社会导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。

20xx年注册会计师《财务成本管理》考前答疑：经营杠杆系数的衡量 第十五篇

下列关于经营杠杆系数说确的有。

A.在其他因素一定时，产销量越小，经营杠杆系数越大

B.在其他因素一定时，固定经营成本越大，经营杠杆系数越大

C.当固定经营成本趋近于0时，经营杠杆系数趋近于0

D.经营杠杆系数越大，反映企业的经营风险越大

正确答案：ABD

【知识点】经营杠杆系数的衡量

答案解析：在其他因素一定的情况下，产销量越小，成本越大，经营杠杆系数越大，反映企业的经营风险也越大，当固定经营成本趋近于0时，经营杠杆系数趋近于1。参考教材P230-P232。

【问题】如何理解产销量越大，经营杠杆系数越大?

【答疑】应该是产销量越小，此时经营杠杆系数越大，经营杠杆系数=边际贡献/息税前利润=(息税前利润+固定成本)/息税前利润=1+固定成本/息税前利润，产销量越小，则息税前利润越低，经营杠杆系数是越大的。